WWW.PDF.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Разные материалы
 

«Уважаемая Валерия Андреевна! В соответствии с Заданием на проведение оценки №1408-14-22 от 21.09.2016 г. к Договору №1408-14 на оказание услуг по оценке от 20.08.2014 г., заключенным с ООО «УК ...»

Индивидуальный предприниматель

Корягин Алексей Николаевич

Генеральному директору

ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН

«АТЛАНТА» Панковой В.А.

№ б/н дата 22.09.2016 г.

Уважаемая Валерия Андреевна!

В соответствии с Заданием на проведение оценки №1408-14-22 от 21.09.2016 г. к

Договору №1408-14 на оказание услуг по оценке от 20.08.2014 г., заключенным с ООО «УК

«АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА», Исполнителем Корягиным Алексеем Николаевичем

произведена оценка справедливой стоимости прав аренды на нежилые помещения, общей площадью 2 359,53 (Две тысячи триста пятьдесят девять целых 53 сотых) кв.м., в том числе:

часть помещения 37Н площадью 59,63 кв.м., 55Н площадью 469,7 кв.м., 56Н площадью 663,7 кв. м., часть помещения 57Н площадью 630,9 кв.м., 59Н площадью 535,6 кв. м.

расположенные по адресу: город Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1.

В результате проведенных расчетов оценщик пришел к следующим выводам:

справедливая стоимость объекта оценки по состоянию на 22.09.2016г. составляет округленно:

с НДС:

11 160 000 руб.

(Одиннадцать миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей без НДС:

9 460 000 руб.

(Девять миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей.

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №7) и международными стандартами оценки.



Настоящее письмо необходимо рассматривать только в контексте полного текста Отчета об оценке.

С уважением, Оценщик А.Н. Корягин м.п.

Индивидуальный предприниматель Корягин Алексей Николаевич Генеральному директору ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА» Панковой В.А.

№ б/н дата 22.09.2016 г.

Уважаемая Валерия Андреевна!

В соответствии с Заданием на проведение оценки №1408-14-22 от 21.09.2016 г. к Договору №1408-14 на оказание услуг по оценке от 20.08.2014 г., заключенным с ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У.

ЗПИФН «АТЛАНТА», Исполнителем Корягиным Алексеем Николаевичем произведена оценка справедливой стоимости прав аренды на нежилые помещения, общей площадью 2 359,53 (Две тысячи триста пятьдесят девять целых 53 сотых) кв.м., в том числе:

часть помещения 37Н площадью 59,63 кв.м., 55Н площадью 469,7 кв.м., 56Н площадью 663,7 кв. м., часть помещения 57Н площадью 630,9 кв.м., 59Н площадью 535,6 кв. м.

–  –  –

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №7) и международными стандартами оценки.

Настоящее письмо необходимо рассматривать только в контексте полного текста Отчета об оценке.

С уважением,

–  –  –

Оглавление ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНЩИКОМ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ

1. СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ

1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.1.1. Объект оценки

1.1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

1.1.3. Цель оценки





1.1.4. Задача оценки, предполагаемое использование результатов оценки

1.1.5. Определяемый вид стоимости

1.1.6. Дата оценки (определения стоимости, проведения оценки) объекта оценки)

1.1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка

1.2. СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ (МЕСТО НАХОЖДЕНИЯ, СВЕДЕНИЯ О ЧЛЕНСТВЕ В САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ, ПРОЧИЕ

СВЕДЕНИЯ)

1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

1.4. ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

1.5. СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ВИДА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОБОСНОВАНИЕ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.6. СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ОЦЕНЩИКА

1.7. ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ И ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА

1.8. ФОРМА ОТЧЕТА

1.9. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

1.10. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ (ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ)

2.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

2.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

2.3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

2.4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО

ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

2.5.1. Анализ общеэкономической ситуации в России

2.5.2. Анализ региона расположения объекта оценки

2.5.3. Анализ отрасли, к которой относится объект оценки

3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

3.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ

3.2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ, ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ, ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

3.3. РАСЧЕТ СТАВКИ АРЕНДЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

3.3.1. Установление периода прогнозирования

3.3.2. Определение величины арендной платы для анализируемых помещений

3.3.3. Определение величины потенциального и действительного валового доходов от эксплуатации помещений

3.3.4. Определение операционных расходов

3.3.5. Определение величины чистого операционного дохода от субаренды

3.3.6. Расчет ставки дисконтирования

3.3.7. Определение стоимости оцениваемого объекта

4. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

4.1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

4.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ

4.3. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ

5. ПРИЛОЖЕНИЯ

Основные факты и выводы Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки Основанием проведения настоящей оценки является Задание на проведение оценки №1408-14-22 от 21.09.2016 г.

к Договору №1408-14 на оказание услуг по оценке от 20.08.2014 г., на оценку справедливой стоимости прав аренды на нежилые помещения, общей площадью 2 359,53 (Две тысячи триста пятьдесят девять целых 53 сотых) кв.м., в том числе:

часть помещения 37Н площадью 59,63 кв.м., 55Н площадью 469,7 кв.м., 56Н площадью 663,7 кв. м., часть помещения 57Н площадью 630,9 кв.м., 59Н площадью 535,6 кв. м.

расположенные по адресу: город Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1, заключенное между Заказчиком – ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА», и Исполнителем – ИП Корягин Алексей Николаевич.

–  –  –

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

В процессе проведенных работ по оценке оценщиком использовался доходный подход. Обоснование отказа от использования сравнительного и затратного подходов приведено в соответствующих разделах Отчета. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, представлены в следующей таблице:

–  –  –

Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате проведенных расчетов оценщик пришел к следующим выводам: справедливая стоимость объекта оценки по состоянию на 22.09.2016г. составляет округленно:

–  –  –

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Полученный результат оценки может быть использован для бухгалтерского учета паевого фонда, отчетности в ФСФР, раскрытия информации в соответствии с законодательством РФ.

Прочие ограничения указаны по тексту настоящего Отчета.

1. Сведения об Отчете1.1. Задание на оценку

1.1.1. Объект оценки Оценке подлежит стоимость прав аренды на нежилые помещения, общей площадью 2 359,53 (Две тысячи триста пятьдесят девять целых 53 сотых) кв.м., в том числе:

часть помещения 37Н площадью 59,63 кв.м., 55Н площадью 469,7 кв.м., 56Н площадью 663,7 кв. м., часть помещения 57Н площадью 630,9 кв.м., 59Н площадью 535,6 кв. м.

расположенные по адресу: город Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1.

Характеристика объекта оценки приведена в п. 2.1. «Объект оценки» настоящего Отчета.

1.1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки В настоящем Отчете об оценке расчет стоимости осуществляется исходя из наличия права аренды (временное владение или пользование).

В соответствии с ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

1.1.3. Цель оценки Целью оценки в рамках настоящего Отчета является определение справедливой стоимости права аренды объекта оценки.

1.1.4. Задача оценки, предполагаемое использование результатов оценки Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, которая может быть использована для бухгалтерского учета паевого инвестиционного фонда, при составлении отчетности для ЦБ РФ, раскрытия информации в соответствии с законодательством РФ, а также принятия управленческих решений.

1.1.5. Определяемый вид стоимости Определению подлежит справедливая стоимость.

В п. 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298, говориться, что оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки (МСО). Согласно МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности», Справедливая стоимость по МСФО является либо требуемой базой измерения или разрешенной альтернативой измерения для многих типов активов и обязательств.

Стандарт МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» содержит следующее определение: «Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки».

Справедливая стоимость не является параметром, специфичным для конкретной компании, представляющей финансовую отчетность, равно как не относится к какомулибо одному участнику рынка, чья оценка рисков или конкретных синергетических эффектов может отличаться от оценок других участников рынка. Справедливая стоимость не оценивается на основании допущений одного участника рынка или его конкретных намерений относительно использования определенного актива или обязательства.

Оценка справедливой стоимости предполагает проведение операции по продаже актива или передаче обязательства:

на рынке, который является основным для данного актива или обязательства;

при отсутствии основного рынка на рынке, наиболее выгодном для данного актива или обязательства.

1.1.6. Дата оценки (определения стоимости, проведения оценки) объекта оценки) Датой определения стоимости объекта оценки является 22.09.2016г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости.

1.1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка

1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности на нее.

Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

2. В рамках настоящего Отчета оценщик не приводил обзорные материалы в отношении объекта оценки. Документы, использованные оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также использованные при проведении оценки объекта оценки данные, содержатся в архиве Исполнителя.

3. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку.

Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

4. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

5. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиком с наибольшей степенью использования их знаний и умений и являются, на взгляд оценщика, достоверными и не содержащими видимых ошибок.

6. В случаях привлечения специалистов (экспертов) по отдельным вопросам для проведения оценки, в соответствующих разделах Отчета указана их квалификация, степень участия в проведении оценки, а также обоснована необходимость их привлечения. В данных случаях в Отчете проводится анализ экспертного мнения, используемого в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

7. Проведение настоящей оценки не учитывает, действительно ли руководство намеревается продать актив или передать обязательство по состоянию на дату оценки, равно как и не учитывает возможность компании, представляющей финансовую отчетность, заключить такую сделку на дату оценки.

–  –  –

1.3. Сведения о Заказчике оценки Заказчиком настоящей оценки является Таблица 4. Реквизиты Заказчика Общество с ограниченной ответственностью »Управляющая компания Организационно-правовая «АТЛАНТА», действующее в качестве доверительного управляющего форма и наименование (Д.У.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «АТЛАНТА»

Место нахождения 119602, г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 2, корп. 7 ИНН 7706651991 ОГРН и дата присвоения ОГРН 5077746343615. Дата присвоения – 21.03.2007 г.

Генеральный директор Панкова Валерия Андреевна

1.4. Основание проведения оценки Основанием проведения настоящей оценки является Задание на проведение оценки №1408-14-22 от 21.09.2016 г. к Договору №1408-14 на оказание услуг по оценке от 20.08.2014 г., на оценку справедливой стоимости прав аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1, заключенное между Заказчиком – ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА», и Исполнителем – ИП Корягин Алексей Николаевич.

1.5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки объекта оценки Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;

4. Стандарты оценки СРО НП «АРМО»;

5. Международный стандарт оценки МСО 300 «Оценки для финансовой отчетности»;

6. Международный стандарт финансовой отчетности 13 «Оценка справедливой стоимости».

Использование перечисленных российских стандартов вызвано обязательностью их применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, что установлено законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., а также принадлежностью оценщика к СРО АРМО.

Использование международных стандартов продиктовано назначениям настоящей оценки.

1.6. Сведения о независимости оценщика Настоящим оценщик Корягин А.Н. подтверждает полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке.

Оценщик Корягин А.Н. не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщик не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик Корягин А.Н. не имеет в отношении объекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика, равно как и заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

1.7. Дата составления и порядковый номер Отчета В системе нумерации Исполнителя настоящий Отчет имеет номер 16-ПА. Датой составления Отчета является 22.09.2016 г.

1.8. Форма Отчета Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г., федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №№297, 298, 299 соответственно), Международных стандартов оценки.

1.9. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения Ниже приводится перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных. Результаты анализа достаточности и достоверности использованной информации представлены в тексте настоящего Отчета.

Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки В ходе проведения работ по оценке оценщику были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Основными источниками информации являлись:

свидетельства о государственной регистрации недвижимого имущества от 03.07.2011 г.;

кадастровые паспорта на недвижимое имущество;

копия договора аренды между ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА» и ООО «Потенциал-Инвест»;

копия договора субаренды между ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА» и ООО «УК «СпецМонтаж 24».

Оценщик провел анализ и пришел к выводу о достаточности и достоверности использованной информации.

Перечень источников внешней информации Центральный банк Российской Федерации (Источник: http://www.cbr.ru/);

О текущей ситуации в экономике РФ – данные Минэкономразвития РФ (Источник:

http://www.economy.gov.ru/).

Другие вспомогательные источники, указанные по тексту настоящего Отчета.

В процессе проведения оценки в целях исключения возможных ошибок оценщик осуществлял поиск и анализ максимально возможного количества информации. В случаях несовпадения информации предпочтение отдавалось более авторитетному источнику либо данным, полученным в результате статистического анализа.

Перечень нормативных актов

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (в посл. ред.);

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (в посл. ред.);

3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в посл. ред.;

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297;

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;

7. Международные стандарты оценки (МСО-300) «Оценки для финансовой отчетности».

8. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО-13) «Оценка справедливой стоимости».

Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит сведений о методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций. Прочие источники информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по тексту Отчета.

1.10. Термины и определения

Термины и определения, используемые в процессе оценки:

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки – расчетный период с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая стоимость объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного специалистом согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов и расходов) к текущей стоимости на дату определения стоимости.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость.

Безрисковая ставка – минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Активный рынок - это рынок, на котором операции с активом или обязательством проводятся с достаточной частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информацию об оценках на постоянной основе.

Наиболее выгодный рынок - это рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, которая была бы получена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы выплачена при передаче обязательства, после учета всех затрат по сделке и транспортных расходов.

Основной рынок - это рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отношении актива или обязательства.

2. Сведения об объекте оценки (точное описание объекта оценки, информация, идентифицирующая объект оценки)1

2.1. Объект оценки Оценке подлежит стоимость прав аренды на нежилые помещения, общей площадью 2 359,53 (Две тысячи триста пятьдесят девять целых 53 сотых) кв.м., в том числе:

часть помещения 37Н площадью 59,63 кв.м., 55Н площадью 469,7 кв.м., 56Н площадью 663,7 кв. м., часть помещения 57Н площадью 630,9 кв.м., 59Н площадью 535,6 кв. м., расположенных по адресу: город Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1.

Ниже представлена информация об объекте оценки.

Таблица 5. Информация об объекте оценки Наименование Содержание Тип оцениваемого имущества Недвижимое имущество – нежилые помещения в здании Собственник объекта недвижимости ООО «Потенциал-Инвест»

Месторасположение объекта недвижимости г. Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1

–  –  –

В пересчете на 1 кв.м. общей площади, ставка субаренды составляет: 18 016 руб.

Периодичность оплаты субарендатором арендных платежей: ежемесячно пропорционально сроку аренды в конкретном месяце до окончания текущего месяца. Период аренды – «22» сентября 2015 г. - «31» июля 2017 г.

Порядок компенсации операционных расходов аналогичен условиям договора аренды.

2.2. Оцениваемые права В настоящем Отчете об оценке расчет стоимости осуществляется исходя из наличия права аренды (временное владение или пользование).

В соответствии с ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Правами аренды на объект оценки обладает ООО «УК «АТЛАНТА» Д.У. ЗПИФН «АТЛАНТА». Правами собственности на анализируемый объект недвижимости обладает ООО «Потенциал-Инвест».

2.3. Обременения оцениваемых прав В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.).

Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора. При подготовке Отчета об оценке обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получать доход от приобретаемого имущества и ему важно знать, как повлияет обременение на величину этого дохода.

В соответствии с предоставленными документами на оцениваемый объект не зарегистрировано каких-либо обременений.

Таким образом, оценка проводилась в предположении отсутствия каких-либо ограничений оцениваемого права.

2.4. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ), применяемое в Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

физическая возможность: рассмотрение физически реальных способов использования.

юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с перечисленными требованиями оценщиком был проведен анализ эффективности использования нежилых помещений и результатом явился выбор трех укрупненных функций – использование его площадей в качестве жилых, офисных или торговых помещений.

По мнению оценщика:

параметры объекта – часть нежилого помещения расположенного на 1-9 этаже нежилой части здания;

природа объекта – объект коммерческой недвижимости с соответствующим инженерно-техническим обеспечением;

внешнее окружение объекта – жилая и административная застройка;

накладывают ограничения на физическую возможность его использования - объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся (по требованиям к помещению) от рассматриваемой (офисной).

Наличие развитой сети торговых центров, заведений общественного питания в непосредственной близости от метро, основной транспортной магистрали и в местах с большей проходимостью, чем в месте расположения оцениваемого объекта, делает оцениваемый объект менее привлекательным для размещения в нем торговых площадей. К тому же, в отличие от торгового центра, для которого наиболее важным фактором является проходимость (близость к людским потокам), для бизнес-центра гораздо важнее транспортная доступность.

Таким образом, оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование по своему функциональному назначению в качестве офисной недвижимости класса B.

2.5. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость Настоящий раздел Отчета содержит описание общеэкономической ситуации в России, регионе расположения объекта оценки и отрасли, к которой относится оцениваемый объект.

2.5.1. Анализ общеэкономической ситуации в России Анализ общеэкономической ситуации в стране является основой для определения общих тенденций и перспектив развития рынка. На основе информации, полученной в результате данного исследования, возможно построение дальнейших прогнозов по развитию исследуемой отрасли и перспектив развития оцениваемой компании.

Обзор подготовлен на основе материалов Минэкономразвития России «О текущей ситуации в экономике российской федерации по итогам января-июля 2016 года»2, «Сценарные условия, основные параметры прогноза социально–экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов»3, «Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 г.»4 и других источников информации.

Основные макроэкономические тенденции Предварительные итоги социально-экономического развития России за июль текущего года свидетельствуют о небольшом замедлении в экономике. По оценке Минэкономразвития России, после стабилизации в мае-июне сезонно сглаженный показатель ВВП снизился в июле на 0,1 %, м/м, что в большей степени связано с отрицательной динамикой обрабатывающих производств и оптовой торговли.

После последовательного трехмесячного замедления экономического спада, годовые темпы снижения ВВП, по оценке Минэкономразвития России, в июле вновь ускорились.

ВВП в июле оказался ниже прошлогоднего на 0,7 %, после -0,6 % в мае и - 0,5 в июне. За семь месяцев текущего года ВВП сократился на 0,9 % по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Сезонно сглаженный индекс промышленного производства, рассчитываемый Минэкономразвития России, после роста на 0,3 %, м/м в июне вновь вышел в область отрицательных значений и составил -0,5 %, м/м. Снижение главным образом обусловлено сокращением в обрабатывающих производствах (-0,9 %, м/м).

Зафиксировано также снижение в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (-0,5 %, м/м). В добыче полезных ископаемых сохранился рост на 0,1 %, м/м.

Рекордными темпами продолжает показывать положительную динамику сельское хозяйство. Темп прироста производства сельскохозяйственной продукции с исключением сезонности в июле 2016 г. составил 0,7 %, м/м.

В июле безработица продолжила сезонное снижение до 5,3 % от рабочей силы, с исключением сезонного фактора безработица осталась на уровне июня – 5,6 % от рабочей силы.

Реальная заработная плата с исключением сезонного фактора в июле, по предварительным данным, снизилась на 0,2 % относительно июня (по уточненным данным в июне сезонно очищенное снижение составило 0,1 процента).

Положительные тенденции в динамике реальных располагаемых доходов (с исключением сезонного фактора) не получили продолжения: после роста на 0,4 % м/м в июне, в июле доходы сократились на 0,6 % м/м, продолжив нисходящий тренд. Несмотря на усугубление негативных тенденций в доходах населения, положительным моментом стала динамика оборота розничной торговли: зафиксированное в июле снижение оборота розИсточник: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/2016260801 (дата публикации 26.08.2016 г.) Источник: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depmacro/20160506 дата публикации 06.05.2016 г.).

Источник:

http://www.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/economylib4/mer/activity/sections/macro/prognoz/doc20131108_5 (дата обновления 08.11.2013 г.).

ничной торговли с исключением сезонного фактора оказалось минимальным с начала 2015 года и составило 0,1 % м/м.

Динамика платных услуг населению с исключением сезонного фактора в июле вернулась в область положительных значений: рост на 0,3 % к предыдущему месяцу.

Экспорт товаров в январе-июле 2016 г., по оценке, составил 151,9 млрд. долл. США (снижение на 27,3 % к январю-июню к 2015 г.).

Импорт товаров в январе-июне 2016 г., по оценке, составил 99,9 млрд. долл. США (снижение на 8,4 % к январю-июню 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в январе-июле 2016 г., по оценке, составило 52,0 млрд. долл. США, относительно января-июля 2015 г. снизилось на 48,0 процента.

По данным Росстата, инфляция в июле составила 0,5%, с начала года – 3,9 %, за годовой период – 7,2%.

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации приведены в таблице ниже.

Таблица 10. Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации, в % к соответствующему периоду предыдущего года Валютный курс В июле укрепление номинального эффективного курса рубля составило 2,5%, а в целом за январь-июль 2016 года (из расчета июль 2016 года к декабрю 2015 года) – 8,2%.

Реальный эффективный курс за июль укрепился на 3%, в целом за первые семь месяцев текущего года его укрепление оценивается Банком России в 10,9 процента.

Динамика среднемесячных реальных курсов рубля с января 1995 г. по июль 2016 г.

представлена на рисунке ниже.

Рисунок 1. Динамика среднемесячных реальных курсов рубля с января 1995 г.

по июль 2016 г.

Источник: Минэкономразвития России Инфляционные процессы В июле, вследствие проведенной индексации коммунальных услуг, инфляция на потребительском рынке ускорилась до 0,5%, после того как с апреля по июнь ежемесячный прирост цен сохранялся на уровне 0,4% (в июле 2015 года – 0,8%). Вместе с тем по сравнению с прошлым годом индексация цен и тарифов на продукцию (услуги) компаний инфраструктурного сектора в текущем году ниже прошлогоднего, в результате чего за годовой период инфляция вновь снизилась – до 7,2% с 7,5% в июне.

С начала года прирост потребительских цен составил 3,9%, что на 5,5 п.п. ниже, чем год назад.

–  –  –

Рынок государственных ценных бумаг В июле текущего года ситуация на российском рынке государственных ценных бумаг оставалась относительно устойчивой. Рост склонности инвесторов к риску, наблюдавшийся на большинстве зарубежных площадок, имел весьма сдержанное влияние на российский рынок из-за усиления неопределенности относительно будущей динамики мировых цен на нефть. В этих условиях Минфин России провел восемь запланированных аукционов, на которых реализовал 92,9% объема предложения выпусков ОФЗ-ПД и ОФЗ-ПК1 на общую сумму 97,5 млрд. руб. по номиналу и 99,4 млрд. руб. по фактической стоимости (в июне 2016 г. – 100,7 млрд. руб. по номиналу и 100,1 млрд. руб. по фактической стоимости). Высокий объем размещения был достигнут за счет готовности ведомства предоставлять инвесторам премию к доходности ОФЗ на вторичных торгах: из 8 аукционов только 1 был проведен с дисконтом. Банки сохраняли значительный интерес к ОФЗ на аукционах.

Доля их операций в суммарном объеме размещения повысилась до 66,5% с 49,9% в июне 2016 года. Коллективные инвесторы, активно покупавшие государственные бумаги в предыдущем месяце, в июле сократили покупки до 29 млрд. руб., или 12,5% от общего объеДанные по состоянию на декабрь 2015 г. были приняты как наиболее актуальные данные на дату составления анализа общеэкономической ситуации в России.

ма размещения (в июне – 81,3 млрд. руб. и 31,0% соответственно). Объем операций по доразмещению ОФЗ на вторичном рынке по принципу прямых продаж (без проведения аукционов) в июле текущего года составил 0,95 млрд. руб. по номиналу.

Ниже представлены параметры и результаты аукционов по размещению ОФЗ.

Источники: Минфин России, расчеты Банка России Объем государственного внутреннего долга за июль возрос на 68,035 млрд. руб., или на 0,9% (в целом за первые семь месяцев текущего года – на 123,58 млрд. руб., или на 1,7%) и составил по состоянию на 1 августа 7431,19 млрд. рублей. При этом, государственный внутренний долг номинированный в государственных ценных бумагах увеличился за июль на 69,2 млрд. руб., или на 1,2% (в целом за семь первых месяцев 2016 года – на 339,78 млрд. руб., или на 6,1%) до 5912,88 млрд. руб., а объем государственных гарантий

– сократился на 1,16 млрд. руб., или на 0,1% (на 216,2 млрд. руб., или на 12,5% за первые семь месяцев с начала года), составив на 1 августа 1518,31 млрд. рублей.

Прогноз основных макроэкономических показателей Краткосрочный прогноз основных макроэкономических показателей социальноэкономического развития РФ был составлен на основании прогнозов Минэкономразвития РФ и Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования.6 Основные макроэкономические показатели социально-экономического развития РФ в 2016 г. будут определяться изменением цен на нефть. Динамика рынка нефти в 2016 г.

по данным Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования будет характеризоваться следующими тенденциями:

- избыточное предложение нефти сохранится;

- фактор «сланцевого навеса» будет ограничивать цены на нефть сверху;

- фактор финансового шока усилит волатильность.

Прогноз цены на нефть на период 2016 - 2017 гг. представлен ниже.

–  –  –

06.05.2016 г. Минэкономразвития представило документ «Сценарные условия, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и предельные уровни цен (тарифов) на услуги компаний инфраструктурного сектора на 2017 г. и на плановый период 2018 - 2019 годов».

Прогноз сценарных условий и основных макроэкономических параметров социальноэкономического развития Российской Федерации на 2017 – 2019 гг. рассматривает развитие российской экономики в условиях сохраняющейся геополитической нестабильности, применения к России на протяжении всего прогнозного периода санкционного режима со стороны ЕС и США, поддерживающего жесткие ограничения доступа российских компаний к мировому рынку капитала, и ответных экономических мер.

Разработанные варианты прогноза базируются на единой гипотезе ускорения развития мировой экономики до 3,2 % 2016 г. и восстановлением умеренной динамики в 2017 гг. со среднегодовым темпом роста 3,4 %. Основные показатели прогноза социально

–  –  –

Базовый вариант характеризует развитие российской экономики в условиях сохранения консервативных тенденций изменения внешних факторов при сохранении консервативной бюджетной политики, в том числе в части социальных обязательств государства.

–  –  –

Действующая система налогообложения Ниже в рамках данного раздела будут рассмотрены основные налоги, уплачиваемые российскими организациями в соответствии с действующим законодательством РФ.

В следующих таблицах представлены краткие данные об основных налогах, уплачиваемых российскими организациями (с учетом внесенных поправок в Налоговый кодекс РФ).

–  –  –

С 01.01.2013 г включены в состав объектов налогообложения земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Установленная представительными органами муниципальных образований ставка земельного налога не может превышать 0,3% кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ ред. от 30.12.2012 г.).

Если ставки земельного налога не определены актами органов местного самоуправления, то применяются предельные значения ставок, предусмотренные п. 1 ст. 394 НК РФ (п. 3 ст. 394 НК РФ).

Выводы По оценке Минэкономразвития России, после стабилизации в мае-июне сезонно сглаженный показатель ВВП снизился в июле на 0,1 %, м/м, что в большей степени связано с отрицательной динамикой обрабатывающих производств и оптовой торговли.

По данным Росстата, инфляция в июле составила 0,5%, с начала года – 3,9 %, за годовой период – 7,2%.

В июле укрепление номинального эффективного курса рубля составило 2,5%, а в целом за январь-июль 2016 года (из расчета июль 2016 года к декабрю 2015 года) – 8,2%. Реальный эффективный курс за июль укрепился на 3%, в целом за первые семь месяцев текущего года его укрепление оценивается Банком России в 10,9 процента.

По состоянию на июль 2016 г. ключевая ставка и действующая ставка рефинансирования, составляет 10,50%.

Объем государственного внутреннего долга за июль возрос на 68,035 млрд. руб., или на 0,9% (в целом за первые семь месяцев текущего года – на 123,58 млрд. руб., или на 1,7%) и составил по состоянию на 1 августа 7431,19 млрд. рублей.

Размер налога на прибыль организаций с 01.01.2009 г. составляет 20%.

Налог на имущество организаций рассчитывается по ставкам, которые устанавливаются законами субъектов РФ. Они не могут превышать максимальную ставку, предусмотренную в НК РФ (2,2%).

2.5.2. Анализ региона расположения объекта оценки9 Объект, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1 относится к району Московский - одному из самых благоустроенных и престижных территорий города. Московский район можно сравнить со слоеным пирогом, где рядом с уютными и дорогими кварталами, параллельно соседствуют «слои» с малопривлекательными «хрущевками».

Территория района — 7107 га. Сегодня в Московском районе — более 252,4 тысячи жителей, из которых около 220 тысяч проживают в отдельных квартирах. В районе свыше 1100 жилых домов, и 100000 квартир. В районе — 43 школы, среди которых две гимназии, лицей, 8 школ с углубленным изучением предметов. В районе работает 16 средних специальных и профессиональных учебных заведений, 73 детских дошкольных учреждения. 4 больницы, 2 стоматологических поликлиники, 20 амбулаторно-поликлинических учреждений. К услугам жителей района — три парка, детский театр «Сказка», Дом молодёжи, 12 библиотек, муниципальный выставочный зал, спортивно-концертный комплекс, Культурно-досуговый центр «Московский» и 23 подростковых центров и подростково-молодёжных клубов, две музыкальные и одна художественная школы, пять стадионов, Центр физической культуры, 3 плавательных бассейна, 27 теннисных кортов, 117 спортивных залов.

Источник: http://piter.stay24.ru/about/moskovsky-rayon-spb.html Московский район относится к промышленно развитым районам города и входит в пятерку крупнейших, обеспечивающих около 60% производства промышленной продукции (работ и услуг). Определяющими отраслями для района являются машиностроение и пищевая промышленность. Предприятия и организации района осуществляют поставки оборудования и изделий в 35 стран мира. Из непроизводственных отраслей экономики определяющими для района являются транспортные грузовые и пассажирские перевозки и торговля.

Рисунок 4. Место расположения объекта.

Месторасположение и география района. Московский район расположен в югозападной части города между Кировским районом (на западе), Фрунзенским районом (на востоке) и Пушкинским районом (на юго-востоке). На севере район ограничен Балтийской и Витебской линиями Октябрьской ж/д и Обводным каналом, на юге соседствует с Ломоносовским районом Ленинградской области, на юго-западе – с Красносельским районом, на юговостоке – с Пушкинским районом города. Московский район включает местности: Пулково, Авиагородок, пос. предприятия «Цветы».

Станции метро района. Станции метро «Купчино», «Звездная», «Московская», «Парк Победы», «Электросила» и «Московские ворота» относятся к Московско-Петроградской линии.

Основные транспортные магистрали: проспекты Витебский и Московский и шоссе Пулковское, Киевское и Московское являются связующими между центром Санкт-Петербурга пригородами. Район имеет очень удобную систему транспортного сообщения с другими районами города, здесь хорошо развит пассажирский транспорт. В Московском районе расположены железнодорожные станции «Купчино», «Проспект Славы», «Воздухоплавательный парк», «Аэропорт», «Предпортовая», Ленинский проспект», «Броневая» и аэропорты «Пулково-1», «Пулково-2».

Московский район считается благоустроенной и хорошо озелененной территорией. Общая площадь зеленых насаждений составляет около 1.8 га. В районе располагаются парки:

Московский Парк Победы, Парк городов-героев, Парк Авиаторов, а также много небольших скверов. В жилых кварталах района общее экологическое состояние удовлетворительное, однако, в зависимости от микрорайона существует различие по загрязненности почв, которое от «опасного» снижается до допустимого по мере продвижения на юг района. Наиболее страдают от загрязненного воздуха территории улиц Типанова, Алтайской, Кузнецовской, Благодатной, Решетникова и начало Московского проспекта из-за преобладания северо-западных ветров, сносящих воздушные массы с промышленных зон Кировского и Адмиралтейского районов.

На территории Московского района расположены две крупные промышленные зоны:

около Московских ворот (на севере) и в районе железнодорожной станции Предпортовая (на юге). Промышленность района представлена предприятиями машиностроения (ОАО «Электросила», ЗАО «Вагонмаш», ОАО Механический завод», ОАО «Автоарматура» и пр.) и пищевой промышленностью (ОАО «1-я Петербургская макаронная фабрика», ЗАО «Хлебный дом», ОАО «Масложировой комбинат Санкт-Петербурга» и пр.). Также на территории района построены и новые промпредприятия, такие как «Gillette», завод Соса-Сolа, ЗАО «Талосто», ООО «Дарья», автосалоны со станциями сервисного обслуживания «Тойота-Лексус», «Ниссан», «Вольво», «Ягуар», «Форд».

Московский район занимает одно из первых мест в городе по обеспеченности торговыми площадями. В районе расположено достаточно строительных и продовольственных гипермаркетов, такие как «Карусель», «Лента», «Максидом», гипермаркеты торговой сети «О`Кей», и планируется постройка новых торговых комплексов.

Район насчитывает около 50 деловых центров, различных по классу, большинство из которых расположены в перепрофилированных под офисы административных зданий промышленных предприятий. Но как центральный, Московский район испытывает недостаток качественных бизнес-центров.

Стратегический план развития города предусматривает развитие логистики в промзоне вокруг ж/д Предпортовая, а также комплексное развитие территории аэропорта «Пулково».

2.5.3. Анализ отрасли, к которой относится объект оценки10 Выделение сегмента рынка При выделении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком учтен результат анализа НЭИ и использован следующий алгоритм анализа:

определение назначения объекта недвижимости;

определение класса объекта недвижимости;

определение местоположения.

В соответствии с результатами проведенного анализа, НЭИ объекта оценки является его использование в качестве офисного помещения класса В. Месторасположение объекта - г.

Санкт-Петербург, Московский район.

Анализ ценовой информации, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены Состояние рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга Согласно исследованию компании JLL, доля свободных офисов класса «А» в СанктПетербурге к концу II квартала 2016 года снизилась до минимальных значений с 2007 года, составив 8,5%. За апрель-июнь показатель сократился на 2,8 процентных пункта за счет ввода новых, но уже полностью заполненных арендаторами бизнес-центров и нескольких крупных сделок. В офисах класса «В» в СПб также наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей – с 12,8% до 12,6% за квартал.

Во II квартале объем офисного рынка Петербурга увеличился на 48 600 кв. м, из которых более половины приходится на класс «А». Получили акт ввода в эксплуатацию бизнес-центры Источник http://zdanie.info/2393/2420/news/7501. Более актуальных данных по рынку на дату подготовки настоящего Отчета не подготовлены. Серьезных изменений с даты составления обзора до даты оценки не произошло за исключением изменения курса зарубежных валют. Указанные изменения будут учтены при проведении расчетных процедур.

в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» (в совокупности 21 800 кв. м арендопригодной площади класса «А»), в который планирует переехать компания «ТГК-1».

Кроме того, в мае было анонсировано создание нового офиса девелоперского подразделения «Группы ЛСР» в здании на Невском проспекте, 68 (5 500 кв.м класса «А»), где ранее предполагалось создание комплекса апартаментов. Крупнейшим новым офисным объектом в классе «В» в Санкт-Петербурге стала II очередь бизнес-центра «Лахта» (10 700 кв. м). На конец II квартала 2016 года общая площадь офисных объектов класса «А» в Петербурге достигла 845 000 кв. м, в классе «В» – около 2 100 000 кв. м.

Рисунок 5. Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге

В целом за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 103 700 кв. м, что в два раза превышает результат аналогичного периода прошлого года. По прогнозу аналитиков компании JLL, в случае если во второй половине этого года будут сданы все заявленные объекты, совокупно за год офисный рынок Петербурга увеличится на 190 000 кв. м (рост на 17% к показателю 2015 года). При этом на 2017 год в настоящий момент анонсировано всего 130 000 кв. м – наименьший объем с 2010 года.

Помимо ввода объектов с нулевой вакантностью, на снижение доли в Петербурге свободных офисов класса «А» повлияло и положительное чистое поглощение в уже действующих бизнес-центрах. Крупнейшей сделкой II квартала 2016 года стала аренда второй офисной башни комплекса «Фландрия Плаза» (14 500 кв. м).

Рисунок 6. Динамика доли вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге

«Фактор переезда «Газпрома» в Санкт-Петербург по-прежнему остается важнейшим для офисного рынка города, – прокомментировала Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. – При этом если до середины 2015 года большинство сделок заключалось самим «Газпромом» и его дочерними структурами, то сейчас наблюдается спрос со стороны различных подрядчиков корпорации – например, представителей строительного и IT-секторов. Вследствие этого снижается доля компаний добывающего сектора в структуре сделок аренды».

Рисунок 7. Структура сделок на офисном рынке Санкт-Петербурга по секторам

«Объем вакантных офисных площадей формируется за счет сравнительно небольших помещений в различных бизнес-центрах СПб. Объектов, в которых доступно свыше 5 000 кв.

м, сегодня менее 5% от общего числа офисных зданий в Петербурге, причем многие из них, за исключением недавно введенных в эксплуатацию, либо продаются целиком, либо предлагают помещения в мелкую нарезку. Арендовать крупный блок с требуемыми арендатором планировочными решениями становится все труднее. При прогнозируемой и стабильной макроэкономической ситуации это явилось бы прекрасным сигналом девелоперам для начала реализации новых офисных объектов», – отметил Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Вслед за снижением объема свободных офисных площадей девелоперы постепенно начинают задумываться об увеличении ставок аренды. Во II квартале 2016 года в Петербурге средний уровень запрашиваемых ставок в классе «А» вырос на 0,8%, в классе «В» – на 1,6%.

Средние запрашиваемые арендные ставки на офисы класса «А» составляют 1 588 рублей за кв. м в месяц (около 19 000 рублей за кв.м в год), в классе «В» – 1 142 рублей за кв. м в месяц (около 13 700 рублей за кв.м в год), с учетом НДС и операционных расходов. Однако традиционно спрос на офисы в Петербурге эластичен по цене, что будет сдерживать дальнейший рост ставок аренды до конца 2016 года.

По оценкам аналитиков компании JLL, в IV квартале рынок качественных (классы «А» и «В») офисных площадей Санкт-Петербурга увеличился на 35 700 кв. м, а в целом за год было введено 163 000 кв. м, что на 26% ниже показателя 2014 года. Таким образом, объем рынка качественных офисных площадей Санкт-Петербурга составил на конец 2015 года 2,8 млн кв.

м.

Таблица 19. Крупнейшие бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2015 году «Перенос сроков ввода ряда объектов с конца 2015 года на I полугодие 2016 года привел к снижению объемов новых площадей в ушедшем году, тогда как в нынешнем году мы ожидаем восстановления показателя до 220 тыс. кв. м, что соответствует уровню 2014 года. Так, был перенесен ввод вторых очередей бизнес-центров «Лахта» (10 700 кв. м, класс «В») и «Мегапарк» (13 000 кв. м, класс «В»), а сроки ввода Renaissance Business Park (20 300 кв. м, класс «А») отложены до появления определенности с якорным арендатором на данном объекте», – прокомментировал Владислав Фадеев.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение Одним из факторов, влияющих на цену объектов недвижимости, а значит на показатели спроса и предложения, является скидка на торг. Для определения скидки на торг для улучшений оценщики использовали данные справочника под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинг» СРД №16, Москва, 2015 год.

Таблица 20. Данные справочника при определении скидки на торг Источник: данные справочника под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинг» СРД №16, Москва, 2015 год, анализ оценщиков С учетом анализа рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга и специфики оцениваемого объекта, в расчетах принимались значения скидку на торг для сделок аренды и купли-продажи в размере 8% и 10,5%, соответственно.

Другими факторами, влияющих на спрос, предложение являются показатели обеспеченности рынка офисными площадями, зависящими от динамики и объема ввода. Данные показатели были раскрыты оценщиком в предыдущем подразделе настоящего Отчета.

–  –  –

Вывод Доля свободных офисов класса «А» в Санкт-Петербурге к концу II квартала 2016 года снизилась до минимальных значений с 2007 года, составив 8,5%. За апрель-июнь показатель сократился на 2,8 процентных пункта за счет ввода новых, но уже полностью заполненных арендаторами бизнес-центров и нескольких крупных сделок. В офисах класса «В»

в СПб также наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей – с 12,8% до 12,6% за квартал.

Средние запрашиваемые арендные ставки на офисы класса «А» составляют 1 588 рублей за кв. м в месяц (около 19 000 рублей за кв.м в год), в классе «В» – 1 142 рублей за кв. м в месяц (около 13 700 рублей за кв.м в год), с учетом НДС и операционных расходов.

Однако традиционно спрос на офисы в Петербурге эластичен по цене, что будет сдерживать дальнейший рост ставок аренды до конца 2016 года.

.

3. Процесс оценки

3.1. Порядок проведения оценочных работ В ходе выполнения задания на оценку, работа по определению стоимости объекта оценки проводилась в следующей последовательности:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. Составление Отчета об оценке.

3.2. Методология оценки, обоснование отказа от применения подходов, выбор методов оценки Оценщик при проведении оценки может использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В рамках каждого подхода наиболее часто используются следующие методы:

1. В рамках доходного подхода:

метод дисконтированных денежных потоков;

метод прямой капитализации;

метод прямой капитализации по расчетным моделям.

2. В рамках сравнительного подхода:

методом сравнения продаж (метод сравнительных продаж);

методом валового рентного мультипликатора.

3. В рамках затратного подхода:

метод, основанный на затратах на замещение;

метод, основанный на затратах на воспроизводство.

Доходный подход Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Методы доходного подхода к оценке недвижимости применяются в основном к коммерческим объектам, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода. Результат, полученный при применении данного подхода, отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на рыночный уровень дохода. Данный подход будет использован для расчета стоимости права аренды.

Сравнительный подход Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества сопоставимой полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения аналогов к оцениваемому объекту.

Метод валового рентного мультипликатора основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором, также известным как мультипликатор валового дохода.

В рамках настоящего Отчета условия, на которых помещения принимаются в аренду и сдаются в субаренду, зафиксированы соответствующими договорами. Поэтому необходимость в расчете рыночных значений ставок аренды с использованием сравнительного подхода отсутствует. Кроме того, рынок продажи права аренды недвижимости, арендуемой у частных собственников практически отсутствует, что делает невозможным использование данного похода к оценке права аренды.

Затратный подход Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности со стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (затратами на воспроизводство или затратами на замещение) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС СЗ С в / з 1 И И 1 1 И физ 1 И фун 1 И э, где:

РС – рыночная стоимость объекта;

СЗ – стоимость прав на земельный участок;

Св/з – затраты на воспроизводство или замещение объекта недвижимости без учета износа;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональное устаревание;

ИЭ – экономическое (внешнее) устаревание;

И – совокупный износ.

Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости. Более того, затратный подход, как правило, не применяется при оценке встроенных помещений.

В нашем случае рассматривается часть офисного здания, что относится к категории встроенных помещений, и выделение доли стоимости, приходящейся на объект оценки (офисное помещение) из стоимости всего здания в целом может привести к существенным погрешностям.

Исходя из вышеизложенного, оценщики пришли к выводу о нецелесообразности использования данного подхода в рамках настоящего Отчета.

Таким образом, различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

3.3. Расчет ставки аренды с использованием доходного подхода В рамках доходного подхода используется метод дисконтированного денежного потока, что объясняется тем, что сроки, на которые заключены договоры аренды и субаренды конечны.

Процесс реализации данного метода включает сбор данных о доходах и затратах, возникающих у арендатора помещений.

Доходный подход к оценке стоимости права аренды включает следующие этапы:

1. Установление периода прогнозирования;

2. Определение величины арендной платы для анализируемых помещений;

3. Определение величины потенциального и действительного валового доходов от эксплуатации помещений;

4. Определение операционных расходов;

5. Определение величины чистого операционного дохода от субаренды;

6. Расчет ставки дисконтирования;

7. Определение стоимости оцениваемого объекта.

3.3.1. Установление периода прогнозирования Договором аренды №31-0916 от «22» сентября 2016 г., а также договорами субаренды установлены следующие даты начала/окончания периода аренды-«22» октября 2016 г.

- «31» июля 2017 г. С учетом того, что дата оценки не находится не внутри указанного периода, период прогнозирования установлен с 22.09.2016 г. по 31.07.2017 г. При этом, несмотря на то, что условиями договоров предусмотрена их пролонгация, по состоянию на дату оценки невозможно сделать вывод о том будет ли реализовано данное право сторон. С учетом того, что дальнейший анализ покажет наличие выгод у арендатора, оценщик предполагает, что собственник помещений как рациональный владелец в будущем приложит все усилия для получения данной выгоды самостоятельно.

–  –  –

Истечение срока аренды по договору субаренды с ООО «УК «СпецМонтаж 24» не предполагается. Поэтому с учетом отсутствия оснований для предположения досрочного расторжения договоров субаренды, рассчитанный выше потенциальный валовой доход по данному договору принят равным действительному валовому доходу (ДВД).

–  –  –

Рассчитанное значение степени риска – 0,56, соответствует премии за специфический риск, попадающей в интервал между 1,75% и 3,50%. Премия за специфический риск в оцениваемую недвижимость определена интерполяцией и составила 1,94%.

Поправка на низкую ликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков12, срок экспозиции для коммерческой недвижимости (торговых центров) составляет 3-5 месяцев. С учетом того, что объект оценки характеризуется хорошим местоположением относительно основных транспортных магистралей, по состоянию на дату оценки большая часть его площадей сдана в аренду, что повышает его ликвидность, при расчетах поправки на низкую ликвидность принят срок экспозиции, равный 4 месяцам.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Плткв 1, где:

1 R f t Rf – безрисковая ставка;

t – срок экспозиции для объекта оценки, лет.

–  –  –

3.3.7. Определение стоимости оцениваемого объекта В настоящем Отчете об оценке в рамках доходного подхода был применен метод Источник информации: http://www.prime-realty.ru, http://www.knm.ru, http://www.arendator.ru.

дисконтированных денежных потоков.

Общая формула расчета методом дисконтированного денежного потока выглядит следующим образом:

–  –  –

Таким образом, справедливая стоимость объекта оценки, представляющего собой право аренды на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Варшавская, д.9, к.1. по состоянию на 22.09.2016г., определенная с применением доходного подхода, составляет, округленно, с учетом НДС: 11 160 000 руб., без учета НДС: 9 460 000 руб.

4. Итоговое заключение

4.1. Согласование результатов Для установления итоговой стоимости, необходимо осуществить процедуру взвешивания полученных результатов. При оценке стоимости объекта оценки, оценщиками были применен только доходный подход к оценке, что не требует проведения согласования результатов.

4.2. Заявление о качестве Подписавший настоящий Отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на взгляд оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

4.3. Итоговое заключение о стоимости

В результате проведенных расчетов оценщик пришел к следующим выводам: справедливая стоимость объекта оценки по состоянию на 22.09.2016г. составляет округленно:

–  –  –

Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста настоящего Отчета.

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №3, №7) и международными стандартами оценки.

–  –  –

ПРИЛОЖЕНИЕ

ДОКУМЕНТЫ ИСПОЛНИТЕЛЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ

Похожие работы:

«ББК Р627.703 РЕАКТИВНОСТЬ СОСУДОВ ГОЛОВНОГО МОЗГА У ДЕВОЧЕК-ПОДРОСТКОВ С РАЗЛИЧНОЙ СИЛОЙ НЕРВНЫХ ПРОЦЕССОВ Б.В. Матин ГОУ ВПО «Владимирский государственный гуманитарный университет», г. Владимир Реце...»

«36 Liberal Arts in Russia. 2016. Vol. 5. No. 1 DOI: 10.15643/libartrus-2016.1.5 К специфике австрийского национального кода в литературе и музыке: истоки игрового начала © Ю. Л. Цветков Ивановский государствен...»

«ENSURING ACCESS TO QUALITY HEALTH CARE IN CENTRAL ASIA ПРОГРАММНИЙ ДОКУМЕНТ: Концептуальная основа модели реформы здравоохранения стран Центральной Азии: сборник материалов Авторы: Майкл Боровиц Шила О’Доэрти Шерил Викам Грейс Хафнер Юлиан Симиджийски Кэри Энн ВанДевелде Марк МакЮэн Сентябрь 1999г. Алматы, Каза...»

«Л.В. Баева Философия пацифизма и экстремизма в молодежных движениях: Научно-популярное пособие УДК 17 (075.8) ББК 87.61 Б12 Подготовлено при поддержке Гранта РГНФ № 14-43-93002/14 на подготовку научно-популярного издания, Баева Л. В. Философия пацифизма и экстремизма в молодежных движениях: научно-популярное из...»

«Открытое акционерное общество Северо-Западный Флот -ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ Открытое акционерное общество Северо-Западный Флот 0 0 1 9 1 D Код эмитента: за I квартал 2009 г. Место нахождения эмитента: РФ,...»

«ЭПОХА. ХУДОЖНИК. ОБРАЗ Мастер празднеств Джузеппе Арчимбольдо Татьяна Шовская Джузеппе Арчимбольдо (1527–1593) был придворным портретистом и организатором праздников при дворе Габсбургов, и если о первой области его деятельности написано довольно много, то вторая в отечественном искусствознании изучена пока недоста...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет путей сообщения» К а ф ед р а « Ф и н ан сы и кредит» М ЕТОДЫ РАСЧЕТОВ ЭКО Н О М И ЧЕСКИ Х И Ф ИНА Н СО ВЫ Х П О К А ЗА ТЕ...»

«stems Фирма Perkin-Elmer/Applied Biosystems уже много лет является лидером в производстве высококачественного оборудования для проведения генетической экспертизы (гвНОМНОй методом диКШилОСКОПиЩ ПЦР, а также автоматизированных систем для анализа полученного продукта и обработк...»

«16.08.01 15.08.01 – началась Двапара.1 Желаю, действую, достигаю – таков метод осуществления в мире. Но Брахман не достигается таким способом. Ибо «желаю» означает неполноценность, а значит отдельность от Брахмана, «действую» означает отождествление с...»

«Е.И. Жук РЕПРОДУКТИВНЫЕ УСТАНОВКИ МОЛОДЫХ МОСКВИЧЕК В КОНТЕКСТЕ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЖУК Елена Ивановна — студентка 3 курса социологического факультета Российского государственного гуманитарного университета. Ниже дается сокращенный вариант отчета, представленного на конкурс...»

«СОДЕРЖАНИЕ 1. Пояснительная записка.2. Учебно – тематическое планирование.3. Содержание тем учебного курса.4. Контроль уровня обученности.5. Требования к уровню обученности.6. Календарно – тематическое план...»

«ВСЕРОССИЙСКАЯ ОЛИМПИАДА ШКОЛЬНИКОВ 2015/16 гг. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЭТАП ЛИТЕРАТУРА 8 КЛАСС Инструкция по выполнению задания Уважаемый школьник! Выполняя задания, внимательно читай вопросы. Пиши ответы аккуратным, разборчивым почерком. Задания можно выполнять в любой последовательн...»

«Обращение к акционерам председателя Совета директоров Уважаемые акционеры, Прошедший год был для «Группы ЛСР» очень непростым. Еще в декабре 2014 года решением Банка России о повышении ключевой ставк...»

«Выпуск 2 2015 (499) 755 50 99 http://mir-nauki.com Интернет-журнал «Мир науки» ISSN 2309-4265 http://mir-nauki.com/ Выпуск 2 2015 апрель — июнь http://mir-nauki.com/issue-2-2015.html URL статьи: http://mir-nau...»

«ООО Лаки Стрим предлагает приобрести средства индивидуальной защиты за наличный и безналичный расчет. Также реализуем электро, бензо, пневмо и ручной инструмент, крепеж, металлопрофиль, сетку-рабицу, металлочерепицу, теплицы, беседки, качели, фермерское оборудование, технику для дачи и сада. Доставка. Тел. +375 44 7700833, +375 29 7748156 Содержание: СИЗ головы, зрения, слуха Каски Щитки и...»

«(М11) ^-03/2 (М12) (М22) 04/4 АППАРАТЫ КВАНТОВОЙ ТЕРАПИИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ РИКТА-04/4 РИКТА-03/2 (М11), (М12), (М22) www.kvantmed.ru © 2003 ЗАО «МИЛТА-ПКП ГИТ» РИКТА-03/2...»

«РОЛЬ СУФИЙСКИХ ШЕЙХОВ В РАСПРОСТРАНЕНИИ ИСЛАМСКОЙ РЕЛИГИИ В КЫРГЫЗСТАНЕ Анварбек МОКЕЕВ * THE ROLE OF THE SUFI SHEIKHS IN SPREADING THE ISLAMIC RELIGION IN KYRGYZSTAN Summary Central Asia, which is situated in the core of the Silk Road, served as a bridge of interchanges not only of the goods, but also of knowledge and sp...»

«К упила календарь Натальи Правдиной на 2016 год. Выполнила практику перед одной важной встречей. Нашла в календаре наилучший день, все сделала, как советовала Наталья. Результат меня просто ошеломил. Еще никогда ничего не складывалось так удачно — от автобуса, который подошел минута в минуту, до результатов...»

«Освальд Шпенглер Годы решений Годы решений / Пер. с нем. В. В. Афанасьева; Общая редакция А.В. Михайловского.— М.: СКИМЕНЪ, 2006.— 240 с.— (Серия «В поисках утраченного»). Введение Едва ли кто-то так же страстно, как я, ждал...»

«при поддержке Танец Саломеи иСТория и живопиСная Традиция Материалы к лекции Светланы Бабкиной Москва ноябрь 2014 г. проект «Эшколот» www.eshkolot.ru Танец Саломеи Текст №1 евангелие от матфея, гл. 14 1 В то время Ирод четвертовластник услышал молву об Иисусе...»

«Д.В. Трубицын МАРКСИЗМ КАК РАННИЙ АНАЛОГ КОНЦЕПЦИИ МОДЕРНИЗАЦИИ (ФИЛОСОФСКИЙ АНАЛИЗ ПРОБЛЕМЫ МОДЕРНИЗАЦИИ НЕЗАПАДНЫХ СТРАН) Статья опубликована в журнале Гуманитарный вектор, 2010, № 1(21), с. 152–162 Постановка проблемы Следует заранее оговорить условия, при которых мы можем рассматривать марксизм в качестве...»

«Игорь завадскИй Харьков «Права людИнИ» УДК 821.161.1’06(477)-94(0:343.811-052) ББК 84(4Укр=Рос)6-442 З-13 Художник-оформитель Б. Е. Захаров Средства, полученные за счет продажи этой книги,  будут направлены на благотворительные цели Завадский И. Б. Тюремные  дневники / И. Б. Завадский; сост. З-13 Е. Е. Захаров. — Харьков: ООО...»

«Стационарность и преобразования AR/MA/ARMA/ARIMA/SARIMA Пример regARIMA Прикладной статистический анализ данных.11. Анализ временных рядов, часть вторая. Рябенко Евгений riabenko.e@gmail.com 21 ноября 2014 г. Рябенко Евгений ПСАД-11. Анализ временных рядов. Стационарность и преобразования AR/...»

«Д. В. ЩЕГЛОВА ПРОБЛЕМА АГРЕГИРОВАНИЯ ПРЕДПОЧТЕНИЙ АКТОРОВ В ИССЛЕДОВАНИЯХ ПОЛИТИЧЕСКОГО РЫНКА Д. В. Щеглова1 Статья посвящена анализу ключевых проблем функционирования политического рынка. Опираясь на  концепции моделей рынка, школы общественного выбора, позитивистский и  неоинституциональ...»

«Открытое акционерное общество Северо-Западное пароходство -ЕЖЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ Открытое акционерное общество Северо-Западное пароходство Код эмитента: А за I квартал 2008 г. Место нахождения эмитента: РФ, Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37. Информация, содержащаяся в настоящем ежек...»

«Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Институт Государственного управления, права и инновационных технологий (ИГУПИТ) Выпуск 3, май – июнь 2014 Опубликовать статью в журнале http://publ.naukovedenie.ru Связаться с редакцией: publishing@naukov...»








 
2017 www.pdf.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - разные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.